1/2市场价，这种房子能直接过户？搞到我想拿一袋钱出来买...
最近黄埔回迁房的消息，多到让人眼花缭乱。
什么“超值价”、“不限购”那都是玩过了的，现在主打的广告语，都是“直接过户”、“开发商直接落名”了。
｜中介宣传广告
众所周知，回迁房最大的不确定因素，就是不一定能顺利转名。也是因为这一点，劝退了很多感兴趣的人。
在老黄埔城光5.5万，珺合府5.1万起步的背景下，回迁1/2市场价，不得不说，直接过户的噱头，把买家的心理拿捏得死死的。
我随手发了个朋友圈，收到了热烈反响，有的人问真的假的，还有的人直接要联系方式了。
某位凡尔赛选手说：“搞到我仲拿了一袋钱出来准备去买。”
｜部分朋友圈评论
直接过户，乍一听很诱人，但细想想就知道没那么简单。
首先明确一个前提，现在市面上大部分的回迁房交易，都属于指标买卖。
指标买卖，买卖的是回迁权（也就是期房），而非真正的房屋过户。
就是屋主自己都没拿到房产证，只有手头上一纸回迁安置补偿协议。
买家跟屋主签订相关协议，先付部分房款给到屋主，约定在房产证出来后进入过户。
那么，所谓的“直接过户”是怎么操作呢？
阿拆咨询了一位回迁房中介，他说：“直接过户只能在同村之间，外边人购买，只能帮忙签协议。”
同村之间流转，并不稀奇。
在不少旧村改造项目的拆补方案中，都有相关条款。
回迁面积不够用的家庭，可以购买本村其他村民的回迁指标；回迁面积富余的家庭，则可以置换一部分现金出来以作他用。
一般来说，买卖双方协议好，通过村委向开发商报备就可以了。
｜南岗南片旧村改造补偿安置方案
至于外村买家，很多中介都会拍着胸脯跟你说，有协议约束保证，不会有什么大问题。
所谓协议，其实就是买家与村民之间签订的回迁安置房买卖合同。
为了让买家放心，一般有几个操作：
比如，增加担保人、村委作为见证人盖章、设定违约条件以及请律师见证等。
任他说的天花乱坠，回迁房权属法律上的空白和交易流程上的瑕疵，是不容忽视的。
以暹岗回迁房为例，官方发话：“严禁回迁房向暹岗村村民以外的任何人销售，严令杜绝村民回迁房向外销售。”
｜来源：领导留言板
外村人嘛，可以谨记一句话——村民之间的事情，少掺合。
不可否认的是，回迁房很吸引人。
一般来说，回迁房（指标）价格便宜，且不限购。
一套商品房首付的钱，几乎就可以全款买下一套小面积的回迁房，且能共享同一小区、同一地段的交通、学位、医疗以及生活配套。
所以，蜂拥而至的，除了想解决安家的问题的普通买家，还有不少投资客。
｜某中介公司还有专门的回迁房展示中心
但是，为什么不鼓励回迁房指标买卖呢？
首先，回迁房交易本身只是买家和村民之间的私下交易，却需要短期内，甚至一次性付清全款。
并且，这一交易，买卖的只是“安置房面积”，根本无法在房管部门备案，协议是否有效还是个问题。
最后，回迁房房产证上的名字从村民转到非村民，周期实在是太长了，至少需要5年时间。
这里面有两个步骤，一个是屋主拿到回迁安置房的房产证，需要时间。
另一个步骤是如何将房产证上屋主的名字改为买家，这也需要办理时间。
｜暹岗安置补偿协议
中间的变数太多，如果业主一房多卖、中途反悔、临时加价···随便摊上一件都足够糟心。
如果你是本村村民，又或者之前做过这个，有过硬的关系，了解风险，并且知道如何约束对方，想买不拦着。
但是，小白真不推荐。
回迁房私下交易，官方的态度，其实很明确了。
去年10月，黄埔旧改“18条”中，有一条政策是关于回迁房入市的。
｜“黄埔旧改18条”
“允许不高于复建总量30%的房屋弃产...按规定完成用地“集转国”手续和补缴土地出让金后，参照商品房办理预售许可手续并对外销售。”
这一点，虽然讲的是回迁房的入市交易，但要明确的，是销售的主体为开发商或者村集体。
并且，要办理完“集转国”手续、补缴土地出让金之后。
销售主体和交易环节，都与现在的回迁房指标交易有明显区别。
前不久，有关黄埔回迁房限售的政策引发热议。
主要内容有两点：
1.村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年；
2.自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年的，不得上市交易。
可以说，这一政策是前述“允许不高于复建总量30%的房屋弃产...对外销售”的补充。
受自持比例、自持年限限制，村民安置回迁房交易成本提高，自用功能进一步强化。
少数脑袋一热，出于某种原因变卖家产的村民，被迫“理性”；
回迁房指标买家，从签订合同到拿到产权，时间线被拉长；当中部分短炒的投资者，则被长期套牢；
对市场而言，旧改带来的天量供应被拆分，对于商品房的冲击自然被大幅削减，市场房价，也会相对稳定。
当然，这只是征求意见稿，最终能不能落地还不一定。
但是，这也反映了政府对回迁房售卖是有管控打算的。
其实，在完成用地“集转国”手续和补缴土地出让金之前，回迁房也算是小产权房的一种。
“灰色地带”的交易，管控一来，除了“乖乖认怂”，也没什么办法。
深圳盛行多年的小产权房，不也迎来了当头一棒？
央视点名曝光之后，深圳积极响应，从龙华区住建局表示要严查“小产权房”，到全市范围内禁止代理销售“小产权房”。
｜5月12日，财联社电报
严政之下，村委不帮忙盖章了，中介门店被查封了、律师也不做见证了。
买房时拍着胸脯给你的“保障”，在这个时候都失灵了。
要牢记的是，无论是小产权房还是回迁指标房，都有一个共同点，那就是高风险。
看似“馅饼”，实际上可能是“陷阱”，铤而走险的“造富游戏”，你玩得起吗？
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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